Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку
З 1 липня 2016 року набирає чинності закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», розроблений для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків альтернативними методами управління. Що ж чекає на власників квартир у найближчій перспективі?
Новий закон має зруйнувати монополію ЖЕДів і перекласти повну відповідальність за стан будинку на його мешканців. Не на міського голову, депутатів чи працівників ЖКГ. Саме мешканці повинні будуть опікуватися не лише своїми оселями, а й сходами, ліфтами, дахом і подвір’ям, відповідати за техобслуговування, капітальні та поточні ремонти. Зламається ліфт, потечуть труби, згорить електропроводка — комунальники ремонтуватимуть неполадки лише за кошти власників будинку. Серед обов’язків мешканців — і відповідальність за вивезення сміття з під’їзду та прибудинкової території, а також прибирання у дворі.
Також ОСББ або керуючим компаніям передадуть прибудинкову територію з дитячими майданчиками, міжквартальними проїздами і т. д. І латати ями у дворі мешканці теж будуть за свій рахунок. Адже капітальні ремонти житлового фонду припиняють фінансувати з міського бюджету. В законі України «Про ОСББ» з 1 липня вилучена норма і щодо першого капремонту за рахунок попереднього балансоутримувача і в новостворених ОСББ.
Щоб визначитися, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі, мешканці мають час до 1 липня. Та досі мало хто знає, що і як потрібно зробити, аби реалізувати надане законом право.
Вирішувати подальшу долю свого будинку, а відповідно — свого комфорту та благоустрою — власники квартир мають на загальних зборах, де мають обрати управителя з-поміж себе або запросити керуючу фірму. За новими правилами, достатньо трьох мешканців, щоб збори відбулися. А підписи під протоколом можна збирати протягом 15 днів. Протокол вважатиметься чинним, якщо буде зібрано понад 50% підписів. Якщо під час зборів рішення не набрало достатньої кількості голосів, ініціативна група зборів матиме ще 2 тижні на письмове опитування мешканців. Рішення приймається за результатами зборів і письмового опитування.
Цікавий нюанс: мешканці мають право голосу у відповідності до площі житлових (нежитлових) приміщень, які їм належать на правах власності. Тобто власник трикімнатної квартири може впливати більше на прийняття рішення, ніж однокімнатної.
У змінах до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що в одному багатоквартирному будинку може бути створено лише одне таке об’єднання. Одне таке ОСББ можуть створити й мешканці двох і більше будинків зі спільною прибудинковою територією, інженерною інфраструктурою тощо. Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більшу половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.
Головна мета нового закону — пробудити у мешканців будинків почуття власника. І почуття відповідальності. Якщо жителі висловляться проти самостійного керування будинком або не знайдуть керуючу компанію, з 1 липня 2016 року орган місцевого самоврядування на конкурсній основі сам їх призначить будинку. Як варіант — ним може стати знову той самий ЖЕД.
Що конкретно пропонує закон із 1 липня в управлінні багатоквартирним будинком?
Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів, порядок управління та користування спільним майном, передачу його у користування фізичним та юридичним особам, про реконструкцію та капітальний ремонт, зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 2/3 загальної кількості усіх співвласників. Або ж, якщо це статутом не передбачено — більшістю голосів. Всі інші питання вважаються прийнятими, якщо за них проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.
Для кожного будинку встановлюватиметься окремий, беззбитковий тариф. Так визначили депутати Парламенту, ухваливши відповідний закон. Рівень тарифу (квартплати) ухвалюють на загальних зборах. Він має забезпечувати санітарне утримання будинку (прибирання території, вивезення великогабаритного сміття), поточний ремонт і ремонт внутрішньобудинкових мереж.
А ще — зарплату управителя, витрати на двірника, освітлення під’їздів, підвалів, подачу електроенергії для ліфтів, обслуговування самих підйомників. Тож тариф може зрости. Але водночас він не має бути більшим за встановлену законодавством граничну межу. Це ж стосується і тарифу на відповідні комунальні послуги, встановленого відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб’єктів господарювання.
І знову ж таки: з 1 січня 2016 року органам місцевого самоврядування заборонено встановлювати тарифи нижче економічно обґрунтованих.
В свою чергу раніше укладені договори про утримання будинків і споруд та прибудинкових територій є чинними до визначення співвласниками форми управління багатоквартирним будинком, але тільки до 1 липня 2016 року.Водночас, Закон України «Про житлово-комунальні послуги» досі не змінено в частині правового регулювання надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій: всі права та обов’язки сторін, передбачені ним, чинні. А до 1 липня 2016 року будь-які посилання ЖЕДів на «новий закон» як виправдання їхньої незадовільної роботи чи бездіяльності, є абсолютно безпідставними.
Таким чином, якщо послуги ЖЕДу влаштовують — визнати на загальних зборах його управителем. Якщо ні — прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення про визначення його управителем, або ж прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення самостійне управління багатоквартирним будинком чи прийняти рішення про самостійне управління багатоквартирним будинком і взагалі відмовитися від послуг будь-яких ЖЕДів.
Насамперед потрібно організувати зустріч, щоб визначитися з подальшою долею будинку — призначити власного управителя (у кожному будинку серед мешканців точно знайдеться один бухгалтер та будівельник) або зайнятися пошуками керуючої фірми. Варто й придивитися до найближчого оточення — познайомитись з мешканцями сусідніх будинків, які, можливо, мають досвід створення ОСББ та управління будинком. Можливий варіант — домовитись з управителем сусіднього будинку, щоб той здійснював управління і вашим будинком на перший час. Ще один можливий варіант — об’єднатися з іншими будинками та обрати для себе спільного управителя або управляючу фірму.
Обов’язки покладатимуться на керуючі компанії:
– утримання та ремонт житлового та нежитлового фонду, надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, надання послуг з аварійного обслуговування внутрішньобудинкових та зовнішніх інженерних мереж, обслуговуванню ліфтового господарства та систем диспетчеризації, обслуговування димовентиляційних каналів, здійснення моніторингу використання підрядниками послуг коштів, отриманих за надання послуг з утримання будинків та прибудинкових територій та ін. Тобто, все, чим займалися ЖЕДи.
Обов’язки, які покладаються на уповноваженого будинку з питань ЖКГ.
– має право представляти інтереси та права мешканців, пов’язані з наданням та споживанням комунальних послуг, вносити пропозиції щодо поліпшення роботи обслуговуючих підприємств, щоквартально отримувати інформацію щодо фактичної собівартості утримання будинку, ознайомлюватися з актами приймання виконаних ремонтних робіт у будинку до їх підписання, складати претензії щодо якості та кількості робіт у випадку їх невідповідності умовам договору або законодавству.
Права та обов’язки управителів прописуються у контрактах, які з ними будуть укладати мешканці на загальних зборах. Контракт підписують на один рік. Якщо управитель не задовольняє мешканців, контракт з ним не подовжують. Це зробити можна навіть достроково — механізм та умови розірвання контракту відображені у новому законі. Чвстина 7 статті 10 згаданого закону передбачає складання протоколу зборів співвласників за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики (Мінрегіоном).
Фахівці погоджуються, що реформа здійснюється поспіхом та нажаль, у законодавстві бракує механізмів, які б дали місцевій владі можливість контролювати діяльність приватних компаній, зокрема щодо витрат коштів, тарифоутворення тощо. Тому порада мешканцям — створювати ОСББ. Тоді вони матимуть статус юридичної особи й зможуть контролювати всі надходження й витрати.
Валентин Ткаченко
юрист міської ради
| 
